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夫妻一方擅自出售共有房产的后果是什么

来源:网络   作者:未知   时间:2017-03-02

  在二手房交易过程中,共有房产交易产生的纠纷屡见不鲜,为此造成的矛盾常常导致买卖双方损失惨重。作为卖房的业主,了解单方出售夫妻共有房产的后果就十分必要。

  夫妻一方擅自出售共有房产是否有效?

  根据司法鉴定一般有两种情况:

  一、认定无效。这种做法主要是为了维护其他共有人利益的,认定单方处分行为无效。主要法律根据是《民法通则》:“共有财产未经其他共有人同意擅自处分的行为无效”以及《城市房地产法》中:“共有房地产,未经其他共有人书面同意不得转让”等条款。

  二、认定有效。夫妻单方擅自对共有房产进行处分,原则上认定无效,但也有例外,如果第三人是善意有偿获得房屋,并且办理过户手续的,应当依照善意取得的原理确认该买卖关系成立。这种做法主要为了保护第三人利益,维护交易稳定。

  在司法判决中,夫妻关系存续期间单方擅自转卖房屋是否无效,主要根据《物权法》第一百零六条的规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;”除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

  简单来说,这条规定主要判断购房者是否主观有恶意,比如,明知房产共有人为夫妻两人,为帮助单方进行财产转移,以便其独吞出售房产的款项而进行的交易即为主观恶意。

  (二)以合理的价格转让;

  主要判断该房产价格是否符合市场行情。对于明显低于市场价格的房产往往很难体现购房者主观无恶意;

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

  这条主要是看买卖双方是否办理完毕过户手续。一般情况下过户手续意味着交易行为已完成,法院一般会倾向于保护善意第三人的利益。

  为避免纠纷,原业主如何配合购房者进行房源核验呢?

  一、卖家需提供真实有效的结婚证、身份证信息以及房产产权信息。对于很多夫妻共有房产由于种种原因登记在一方名下的,要加以说明。

  二、在房产交易过程中,卖家夫妻必须到场共同签署有关买卖合同或者授权文件。

  三、如果卖家夫妻中的一方无法到场签字,可出示委托书,让另一方代其进行交易。

  夫妻双方如果在婚姻存续状态下进行共有房产交易,一定要双方商议共同决定,不能为了一己私利或一时方便擅自出售共有房产,否则很容易产生法律纠纷,让简单的交易变的复杂。


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